Emlak mı, Borsa mı Tarihsel Olarak Daha İyi Performans Gösterdi?
İçindekiler
ABD tarihinin büyük bir bölümünde -ya da en azından güvenilir bilgilere göre- konut fiyatları ekonomideki enflasyon seviyesinden sadece biraz daha fazla arttı. Sadece Büyük Ilımlılık olarak bilinen 1990 ile 2006 arasındaki dönemde, konut getirileri borsadakiyle rekabet edebildi. Borsa, konut piyasasından sürekli olarak daha fazla yükseliş ve düşüş üretti, ancak aynı zamanda daha iyi toplam getiri elde etti.
Hisse senetlerinin ve gayrimenkul fiyatlarının nispi performansının karşılaştırılmasından elde edilen herhangi bir sonuç, incelenen zaman dilimine bağlıdır. Sadece 21. yüzyılın getirilerini incelemek, 20. yüzyılın çoğunu veya tamamını içeren getirilerden çok farklı görünüyor.
Önemli Çıkarımlar
- Hisse senetleri ve gayrimenkul, birçok Amerikalı için zenginliğe giden önemli yolları temsil ediyor.
- Tarihsel olarak, borsa emlak piyasasından daha yüksek bir büyüme yaşar ve bu da onu paranızı büyütmek için daha iyi bir yol haline getirir.
- Hisse senetleri konuttan daha değişkendir ve gayrimenkulü daha güvenli bir yatırım haline getirir.
- Hisse senedi kazançları, gerçekleştiğinde sermaye kazançları olarak vergilendirilir.
- Hisse senetlerinin somut bir değeri yoktur, oysa gayrimenkulün değeri vardır.
Borsa ve Konut Piyasası Getirileri
Hisse senedi ile gayrimenkulü karşılaştırmanın en basit yolu, her iki piyasanın da endeksli performansını incelemektir. Tek ailelik bir evin ortalama maliyeti, Mart 1992 ile 2022’nin sonu arasında %17,5 arttı. S&P 500, aynı dönemde yıllık %6,02 getiri sağladı.
Aynı 30 yıllık dönemde Dow Jones Sanayi Ortalamasında (DJIA) enflasyona göre düzeltilmiş değer artışı yılda %5,9’du ve bu sadece varlık değeri için. Temettülerin yeniden yatırıldığını varsayarsanız, getiriler %8,25’ten daha iyidir. Zamanla birleştirilen hisse senetleri, gayrimenkulden %87’nin üzerinde performans gösterdi.
Veya, 1975 ile 2022 arasındaki 47 yılı düşünün. Ortalama bir eve 100 dolarlık bir yatırım (1975’te Federal Konut Finansmanı Ajansı’nın (FHFA) Ev Fiyat Endeksi tarafından takip edildiği gibi, 2022’ye kadar yaklaşık 928 dolara çıkacaktı. Bu zaman diliminde S&P 500’e yapılan benzer bir 100 dolarlık yatırım, yaklaşık 1.292 dolara yükselecekti.
Hisse senedi fiyatları daha yüksek getiri elde etme eğilimindeyken, aynı zamanda sermaye kazancı vergilerine de tabidir. Öte yandan, bir ev satın almanın önemli vergi avantajları vardır.
Temel Farklılıklar
Hisse senedi fiyatları ve konut fiyatları bir varlığın piyasa değerini yansıtsa da, yalnızca piyasa getirileri için konutlar ve hisse senetleri karşılaştırılmamalıdır. Birincisi, hisse senetleri tarihsel olarak gayrimenkulden daha değişkendir, bu da bu yüksek getirilerin daha yüksek riskle gelebileceği anlamına gelir.
Hisse senetleri, halka açık bir şirkette sahiplik payını temsil eder. Maddi, fiziksel varlıklar değildirler ve bir değer deposu ve likit bir güvenlik aracından başka bir faydaya hizmet etmezler. Genel borsanın zaman içinde (nominal değil) gerçek değer kazanacağına inanmak için bazı nedenler olsa da, tek bir hisse senedinin sürekli olarak büyümesi gerektiğine inanmak için çok az neden vardır.
Gayrimenkul hisse senedi gibi değildir. Bazı insanlar emlak fiyatları ile spekülasyon yapar, ancak ticari ve konut amaçlı gayrimenkuller somut işlevlere hizmet eder. İnsanlar evlerde ve apartmanlarda yaşıyor. İşletmeler ticari mülk dışında faaliyet göstermektedir. Fiziksel özelliğin değeri vardır.
Bu, birbiriyle çelişen iki fenomeni ortaya çıkarır. Bir yandan, mevcut gayrimenkul yapıları zamanla aşınma, yıpranma ve amortisman yoluyla doğal olarak değer kaybetmelidir. Değiştirilmemiş bir evin zaman içinde değer kazanması için hiçbir nedeni yoktur; tüm zeminler, tavanlar, aletler ve yalıtım yaşlanır ve daha az değerli hale gelir.
Öte yandan, 2015 yılında yapılan ortalama konutlar, 1915 yılında yapılan ortalama konutlardan tartışmasız daha üstündü. Mevcut yapıların değer kazanmaması gerekirken, yeni yapıların yapısal ve işlevsel iyileştirmeleri temelinde daha değerli olması gerekiyor.
Danışman Görüşü
Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Finans Grubu, Dayton, OH
1968’den 2009’a kadar, mevcut evlerin ortalama takdir oranı yılda yaklaşık %5.4 arttı. Bu arada, S&P 500 ortalama %7,5 getiri sağladı; küçük sermaye stokları yılda ortalama %11,5’tir. Enflasyon oranı %4,6 civarındaydı. Gayrimenkul yatırımlarının enflasyondan daha fazla büyümesini beklemiyoruz.
Ancak rakamlar tüm performans hikayesini anlatmaz. Ayrıca vergi avantajlarının, gelir getirisinin ve emlak yatırımlarının genellikle önemli bir kaldıraca izin verdiği gerçeğinin etkisine de bakmalısınız (örneğin, kendi paranızın %20’sinden fazlasını harcamadan bir ev satın alımını finanse edebilirsiniz) . Tabii ki, doğrudan gayrimenkul satın alırsanız, mülkün yönetimi ile bakım ve onarım maliyetlerini de hesaba katmanız gerekir. Getiri oranlarının karşılaştırılması tüm bu unsurları içermelidir.
Borsa Çöktüğünde Konut Piyasasına Ne Olur?
Bir borsa çöküşünün konut piyasasındaki sonuçları, çöküşün boyutuna bağlı olarak karışık olabilir. Bazı durumlarda, yatırımcılar daha az riskli varlıklara yöneldikçe, düşen hisse senetleri emlak piyasasına daha fazla para getirebilir. Gelirler düştükçe ve bankalar kredi verme konusunda daha temkinli davrandıkça, uzun süreli bir çöküşün emlak fiyatlarına zarar verme olasılığı daha yüksektir.
Gayrimenkul Piyasasına Nasıl Yatırım Yaparsınız?
Emlak piyasasına yatırım yapmanın en basit yolu bir ev satın almaktır, ancak bu tipik bir perakende yatırımcı için büyük bir taahhüt anlamına gelir. Gayrimenkul yatırım fonu veya GYO aracılığıyla da yatırım yapmak mümkündür. Bunlar, bir kiralık mülk portföyüne yatırım yapan ve net geliri hissedarlarına aktaran fonlardır. Bu, çeşitlendirmenin ek yararına sahiptir.
Gayrimenkul Yatırımının Faydaları Nelerdir?
Gayrimenkulün riske göre düzeltilmiş getirisi borsadan daha yüksektir. Konut fiyatları hisse senetleri kadar hızlı büyümese de, bir yatırımcının ani bir gayrimenkul kazasında tasarruflarını kaybetme olasılığı nispeten daha düşüktür. Bununla birlikte, 2008 Büyük Durgunluğunda gösterildiği gibi, konut kazaları hala bir olasılıktır.
Alt çizgi
Gayrimenkul ve hisse senetleri tarihsel olarak iyi performans gösterse de, hisse senetleri getiri açısından gayrimenkulleri geride bırakıyor. Alternatif olarak, hisse senetleri daha fazla zirve ve düşüş yaşadı ve bu da onları daha riskli bir yatırım haline getirdi. Büyük getiri sağlama potansiyellerine rağmen, hisse senetlerinin elle tutulur bir değeri yoktur; Öte yandan gayrimenkul, değerli, maddi bir varlık ve kâr üreticisidir. Hangi yatırımın en iyi olduğu, getirilerinden daha fazlasına bağlıdır; diğer faktörler dikkate alınmalıdır. Ancak geçmiş, gelecekteki performansın bir göstergesiyse, her ikisi de uzun vadede çekici kazançlar sağlayabilir.